Solo Berlino · ufficio in Frankfurter Allee
L’appartamento a Berlino c’è. Resta solo venderlo senza stress
Lavoriamo in una sola città e la conosciamo casa per casa: gli edifici d’epoca di Kreuzberg, le case del dopoguerra di Charlottenburg, i prefabbricati di Marzahn. Lei ci spiega in italiano che cosa serve — poi con l’amministrazione condominiale, il notaio e gli acquirenti parliamo noi.
- Tutti i 12 distretti di Berlino
- La sua presenza non è necessaria
- Licenza §34c GewO
Ci parli del suo appartamento
risposta entro 24 oreOra non servono documenti: bastano il distretto, il tipo di immobile e la superficie approssimativa. Li confrontiamo con le compravendite reali della sua via e indichiamo una fascia di prezzo motivata. Gratuito e senza impegno.
Dati ricevuti
Esaminiamo l’appartamento e le scriviamo in italiano entro 24 ore. Se desidera parlarne prima, ci chiami: 030 762 149 76.
- Ufficio a Berlino dal 2009
- Licenza §34c GewO
- Italiano, tedesco, inglese, russo, ucraino
- Solo il mercato di Berlino
Che cosa succede dopo
che ha premuto il pulsante
Nessun passaggio in cui lei debba trattare da solo con gli uffici berlinesi.
-
2 minuti
Lei descrive l’appartamento
Il modulo qui sopra o un messaggio su WhatsApp. L’estratto del Grundbuch (libro fondiario), la planimetria e i certificati ora non servono: se non li ha, li richiediamo noi.
-
entro 24 ore
Le indichiamo una fascia di prezzo
A Berlino il prezzo non cambia da distretto a distretto, ma da strada a strada: il lato tranquillo del cortile contro la Hauptstraße, il quarto piano senza ascensore contro il secondo, un Altbau con stufe in muratura contro il riscaldamento centralizzato. Confrontiamo con le compravendite reali nel suo quartiere e spieghiamo da che cosa nasce la cifra.
-
1–2 settimane
Documenti e preparazione
Servizio fotografico, Exposé, certificato energetico. In parallelo chiediamo alla Hausverwaltung (amministrazione dello stabile) i verbali delle assemblee dei proprietari, il piano delle spese e l’attestazione sul fondo di riserva: a Berlino è proprio questo che più spesso rallenta la vendita, quindi iniziamo subito.
-
a seconda dei casi
Visite e selezione degli acquirenti
Le visite le facciamo noi, lei non deve venire. Prima delle trattative verifichiamo la conferma del finanziamento: a Berlino alle visite arrivano molte persone a cui poi la banca dice di no.
-
un giorno
Notar e pagamento
Concordiamo il contratto, la accompagniamo al rogito, se serve operiamo su procura. Se lo stabile si trova in una zona Milieuschutz (tutela della composizione sociale del quartiere), l’attestazione del distretto sulla rinuncia al diritto di prelazione la richiediamo in anticipo, perché non ritardi la trascrizione.
Perché con noi il prezzo è di solito più alto
che con la vendita in proprio
Non è questione di annuncio. Il prezzo lo alza il numero di acquirenti solvibili che hanno davvero visto il suo appartamento.
lingue nella promozione dell’immobile
Berlino non la comprano solo i berlinesi. Un annuncio solo in tedesco taglia fuori chi arriva con capitale proprio e non dipende dai tassi dei mutui tedeschi. Curiamo l’Exposé e le visite anche in italiano, russo, ucraino e inglese.
di spese a suo carico fino al rogito
Valutazione, fotografo, Exposé, pubblicazione e visite li paghiamo noi. La provvigione nasce solo dopo l’atto notarile e, nella vendita di un’abitazione a un privato, dal dicembre 2020 viene ripartita tra acquirente e venditore.
distretti, e ognuno con regole proprie
Zone Milieuschutz, divieto di frazionamento degli stabili in appartamenti, diritto di prelazione dell’inquilino alla prima vendita dopo il frazionamento. A Berlino non è teoria: da questo dipende quante settimane richiederà la trascrizione. Lo verifichiamo prima di uscire sul mercato, non dal Notar.
fino alla prima valutazione
Un prezzo troppo alto è l’errore più costoso: l’appartamento resta per mesi negli annunci, gli acquirenti iniziano a considerarlo problematico e poi bisogna ridurre più di quanto sarebbe costata la provvigione.
Chi aiutiamo più spesso
I nostri venditori sono proprietari italofoni di appartamenti a Berlino. Se si riconosce anche solo in un punto, si è rivolto all’indirizzo giusto.
- Da tempo non vive a BerlinoL’appartamento è qui, lei no. Le visite le facciamo noi, il rogito si può fare su procura: viene autenticata al consolato tedesco o da un notaio locale con apostille.
- Ha ereditato l’appartamentoComunione ereditaria, più proprietari, una cartella di documenti in tedesco. Esaminiamo le carte e spieghiamo a ogni erede in italiano che cosa sta firmando esattamente.
- Affittato, e la corrispondenza non finisce maiNon serve rescindere il contratto di locazione. Gli appartamenti berlinesi con inquilino li vendiamo a investitori, per i quali un flusso di affitti già avviato è un argomento a favore dell’acquisto.
- Un Altbau che richiede speseIl rifacimento della facciata o del tetto in arrivo, la delibera dell’assemblea dei proprietari su un contributo straordinario. Calcoliamo cosa conviene: vendere ora con uno sconto o aspettare la fine dei lavori.
- Della vendita non deve sapere nessunoVendita off-market: senza annunci sui portali e senza discorsi nell’androne. L’offerta arriva solo ad acquirenti verificati del nostro archivio.
- Il tedesco toglie energieHausverwaltung, Finanzamt, banca, notaio — corrispondenza e telefonate le prendiamo in carico noi. Non dovrà tradurre nulla da solo né chiederlo ai figli.
Appartamenti che abbiamo seguito a Berlino
Dall’Altbau a Mitte al piano terra con giardino a Kreuzberg — scorra per guardare.
L&B Immobiliya EuRuS GmbH
Il nostro ufficio è sulla Frankfurter Allee, a dieci minuti da Ostkreuz. Dal 2009 ci occupiamo in primo luogo dei proprietari per cui il tedesco non è la lingua madre: spieghiamo ogni documento e ogni passaggio in una lingua comprensibile.
Da noi l’italiano non è un «servizio su richiesta», ma una lingua di lavoro dell’ufficio. Significa che non dovrà affidarsi al racconto dei parenti o a una traduzione automatica in una questione dove è in gioco il valore dell’appartamento. L’attività è autorizzata ai sensi del §34c GewO.
Le domande che riceviamo più spesso
Devo per forza venire a Berlino?
No. Visite, trattative e corrispondenza le gestiamo noi, e il rogito notarile si può fare con procura — autenticata presso il consolato tedesco nel suo paese oppure da un notaio locale con apostille. Molti dei nostri venditori non sono mai venuti per tutta la durata dell’operazione.
Quando e quanto pago?
Prima del notaio, nulla. Valutazione, fotografo, Exposé, annunci e visite sono a nostro carico. La provvigione matura solo dopo l’autenticazione del contratto e, nella vendita di un appartamento o di una casa a un privato, da dicembre 2020 è divisa a metà tra acquirente e venditore.
L’edificio è in zona Milieuschutz. Questo ostacola la vendita?
Non la ostacola, ma allunga i tempi. Per il passaggio di proprietà il notaio ha bisogno di un attestato del distretto che certifichi il mancato esercizio del diritto di prelazione. È un passaggio standard, ma richiede settimane: per questo richiediamo l’attestato all’inizio della trattativa e non alla fine. Lo stesso vale per i limiti alla suddivisione dell’edificio in singoli appartamenti.
L’appartamento è affittato. Dovrò mandare via l’inquilino?
No. Questi appartamenti li vendiamo a investitori, per i quali un contratto di locazione in essere è un vantaggio: l’immobile rende dal primo giorno. Se l’appartamento viene venduto per la prima volta dopo la suddivisione dell’edificio, l’inquilino ha un diritto di prelazione ai sensi del §577 BGB — lo consideriamo nel calendario e redigiamo la comunicazione in modo corretto, perché la vendita non sia poi contestabile.
Dovrò pagare imposte sulla vendita?
Dipende dagli anni di possesso e dal fatto che lei abbia abitato o meno nell’appartamento: in Germania vale la regola dei dieci anni e per l’uso personale esistono eccezioni. Non siamo consulenti fiscali e non diamo consigli di questo tipo — ma le diciamo in anticipo a cosa fare attenzione e prepariamo per il suo consulente tutti i dati della compravendita.
Si può vendere senza che nessuno lo venga a sapere?
Sì. Nella vendita off-market l’appartamento non viene pubblicato sui portali: la proposta è inviata in modo mirato agli acquirenti del nostro archivio. È una prassi abituale per appartamenti affittati, pratiche ereditarie e situazioni in cui la pubblicità non è desiderata.
Quanto tempo richiede la vendita?
Da alcune settimane ad alcuni mesi — dipende dal distretto, dal prezzo e dallo stato dell’appartamento. Saremo più precisi dopo la valutazione; e indichiamo sempre un intervallo, non un solo numero rassicurante.
Quali documenti dovrò raccogliere?
Per il primo colloquio, nessuno. In seguito serviranno l’estratto del Grundbuch (libro fondiario), la planimetria dell’appartamento, il certificato di superficie, l’attestato energetico e, per un appartamento in condominio, i verbali delle assemblee dei proprietari, il piano delle spese e l’attestato della Hausverwaltung (amministrazione dello stabile) sul fondo di riserva. Qualcosa lo ha lei, il resto lo richiediamo noi.
E se il mio immobile non è a Berlino?
Allora faccia riferimento a internationale-immobilienvermittlung.de — è la nostra stessa squadra, ma per immobili in tutta la Germania: Lipsia, Colonia, Düsseldorf, area della Ruhr, Sassonia. Le condizioni sono le stesse.
Può conoscere il prezzo anche senza aver ancora deciso di vendere
La valutazione è gratuita e non impegna a nulla. Metà dei proprietari la richiede proprio per prendere una decisione — non dopo averla presa.
